Utrzymanie jak najwyższego komfortu wymaga wysokich nakładów inwestycyjnych na etapie budowy jak i eksploatacji budynku. Jeśli na etapie projektu nie przewidzimy możliwości dokładnego monitoringu szeregu informacji o budynku i użytkownikach oraz możliwości dopasowania infrastruktury do zmieniających się wymagań trudno będzie Zarządcom pogodzić wymagania Najemcy oraz Właściciela.

Od czego zależy koszt zużycia mediów? 

W celu zapewnienia komfortu cieplnego oraz elastycznej regulacji parametrów należy utrzymać dostępność chłodu jak i ciepła przez cały rok. Urządzenia HVAC odpowiadają za ok. 30-40% energii zużywanej przez budynek. O ile koszty dostępności ciepła w okresie letnim nie są zbyt wysokie o tyle utrzymywanie urządzeń chłodniczych w zimie wymaga znaczących nakładów energetycznych.

W celu uniknięcia tych kosztów możemy zastosować freecooling, przewietrzanie nocne w okresach letnich czy odzysk ciepła i chłodu np. poprzez zmianę kierunku cyrkulacji medium na nagrzewnicach wtórnych central wentylacyjnych. Chłód możemy odzyskiwać również z pomieszczeń wentylowanych, w których utrzymuje się niższa temperatura takich jak garaże podziemne, następnie wywiewane z nich powietrze kierując w celu rekuperacji w centralach obsługujących pomieszczenia o dużo większych zyskach ciepła, np. openspace.

W okresie zimowym ciepło z powietrza wywiewanego z openspace zawracamy na odzysk ciepła w centralach. Powietrze zza wymienników można ponownie wykorzystać nawijając je na wjeździe do garażu podziemnego oszczędzając w ten sposób na bardzo energochłonnych przewodach grzejnych w pochylniach. Również jednostki zewnętrzne klimatyzacji split czy VRV/VRF (często wykorzystywane do chłodzenia pomieszczeń IT w biurowcach) możemy wykorzystać w tym celu ustawiając je w pobliżu wjazdu i na powierzchni garażu co pozwala na zwiększenie efektywności energetycznej budynku.

Innym ważnym konsumentem energii w budynku jest oświetlenie. Oprawy typu LED stały się już standardem w nowoczesnych budynkach biurowych. W celu zmniejszenia ilości zużywanej przez nie energii elektrycznej są one sterowane automatycznie przez czujniki ruchu, harmonogramy czasowe, czujniki zmierzchowe i natężenia oświetlenia. Zamontowanie automatycznych żaluzji w elewacji pozwala na zwiększenie komfortu oraz efektywniejsze wykorzystanie światła dziennego i ograniczenie zysków ciepła. Dzięki zastosowaniu takich rozwiązań nie tylko możemy dostosować oświetlenie pod względem natężenia czy barwy ale również do rzeczywistych potrzeb użytkowników i infrastruktury. Wtedy maksymalnie wykorzystamy dostępność światła dziennego ale również będziemy mieli pewność, że sztuczne oświetlenie pracuje wtedy kiedy rzeczywiście jest ono potrzebne.

Musimy jednak wiedzieć, że większości z ww. działań nie będziemy mogli zastosować jeśli infrastruktura nie będzie dostarczała technicznych możliwości ich wykonania. Powodzenie wprowadzenia działań optymalizacyjnych wymaga również współpracy i świadomości potrzeby ich wprowadzenia ze strony Najemcy.

Jak zachować balans między efektywnością energetyczną a komfortem? 

Nowoczesny budynek nie jest tylko konstrukcją wyposażoną w urządzenia. Budynki inteligentne są w stanie przekazać nam bardzo dokładne informacje na temat zużywanej przez nich energii, stanu technicznego urządzeń, sposobu ich użytkowania oraz informacje dotyczące osób w nich przebywających. Każdego dnia systemy zainstalowane w budynku przekazują te informacje do systemu BMS za pomocą, którego możemy monitorować stan infrastruktury budynkowej oraz nią sterować. Jednak obecnie narzędzie to nie wystarcza do zapewnienia wymaganego komfortu użytkowników przy utrzymaniu optymalnych kosztów eksploatacji.

Budynek to kopalnia danych

W celu umożliwienia sprawnego zarządzania budynkiem musimy spojrzeć na niego jako strumień danych. Dane powinny zostać zagregowane w jednym miejscu i odpowiednio przetworzone i przeanalizowane.

Bardzo ważną rolą osób odpowiedzialnych za poprawne działanie budynku jest transparentność i ciągły przepływ informacji nt. działania budynku oraz planowanych prac, wydarzeń i inwestycji. Jednym z przykładów takiego działania może być umieszczenie tablicy z informacjami dotyczącymi bieżącego zużycia mediów, przez poszczególne systemu bydynku. Taka informacja musi być również poprzedzona cyklicznymi szkoleniami dla wszystkich użytkowników poparta pokazaniem praktycznych sposobów wpływu na oszczędności zużycia energii przez biurowiec.

Nowy sposób postrzegania budynku wymaga dodatkowych kompetencji jego obsługi. Nie wystarczy już tylko wiedza techniczna nt. infrastruktury budynku. Wymaga nowego, szerszego zestawu kompetencji Facility Managera. Musi on być gospodarzem, który nie tylko zwróci uwagę na zapewnienie fizycznych warunków w budynku ale również weźmie pod uwagę to jak korelują one z preferencjami użytkowników. Jego zadaniem jest wyciągnięcie wniosków i elastyczne modelowanie odpowiedzi zwrotnej budynku. Nie jest to możliwe bez zdalnego dostępu do platformy pokazującej

zależności między zużyciem mediów przez budynek, awaryjnością urządzeń, ilością zgłoszeń użytkowników, zmiennej zajętości przestrzeni biurowej, środków transportu wykorzystywanych do dotarcia do niego i wielu innych czynników, które osoba zarządzająca budynkiem powinna zdefiniować na podstawie indywidualnej specyfiki budynku i jego użytkowników. Wydaje się, że są to znacząco różniące się od siebie czynniki jednak zmiana specyfiki działania budynków wymaga zmiany sposobów pomiaru ich działania oraz nowych kompetencji obsługi.

Daniel Małysa, Polska Rada Facility Management